Жилые дома строят под видом гостиниц

Московские строители нашли новый способ получения сверхприбылей — за счет экономии на доле города

Московские строители нашли новый способ повышения рентабельности своих инвестиционных вложений. Используемая для этого схема наиболее распространена в Центральном административном округе и подразумевает строительство апарт-отелей, или жилых домов под видом гостиниц. Эта практика вызывает некоторые сомнения у городских властей, поскольку в результате ее использования город недополучает свою долю, а также лишается социальной инфраструктуры, которая могла бы быть создана, если бы компания изначально строила жилой дом.

Новая схема действует следующим образом. Строительная компания получает площадку, на которой по каким-либо причинам не может быть построен жилой дом. Например, такое может произойти, если площадка не позволяет создать социальную инфраструктуру — детский сад, школу, поликлинику — или градостроительным планом города в данном месте не предусмотрено строительство жилого дома. В этом случае строительная компания строит якобы гостиницу, но продает апартаменты, в которых вполне можно жить постоянно. Получается некая гостиница, с номерами, больше похожими на квартиры, — апартаментами. «Этот вид недвижимости пользуется спросом у людей, для которых неактуально наличие социальной инфраструктуры, — сказал RBC daily ведущий инвестиционный аналитик компании „Система-Галс“ Александр Гаврилин. — Это довольно обеспеченные люди, которые пользуются услугами каких-то других детских садов, школ и поликлиник». Кроме того, такую недвижимость, как утверждают участники рынка, покупают как второе жилье. «У человека есть загородный дом, в котором живет семья, и ему нужна квартира, в которой можно переночевать», — сказал RBC daily руководитель проекта IRN.ru Олег Репченко. По словам г-на Репченко, в таком жилье, в отличие от обычного, невозможно получить постоянную регистрацию, то есть прописаться.

Читайте также  В июле в центре Москвы ввели в эксплуатацию три гостиницы

Впрочем, эту проблему строители легко решают. «После окончания реализации проекта эта недвижимость при помощи обычных процедур может быть переведена в жилой фонд простым изменением категории, — сказал RBC daily руководитель отдела недвижимости компании „Велес Капитал“ Владлен Волошин. — Решение этой проблемы строительная компания может взять на себя, а может оставить владельцам недвижимости. В любом случае, при покупке апартаментов покупатель должен быть готов к тому, что он столкнется с необходимостью изменения категории недвижимости».

Для строителей данная схема является довольно выгодным предприятием. Во-первых, компания экономит на инфраструктуре, которую она была бы вынуждена создавать при строительстве жилого дома. В данном случае в этом нет необходимости. Кроме того, компания совсем по-другому делится с городом. Если в случае жилищного строительства застройщик должен отдать городу минимум 30% площадей в счет так называемой доли города, а в Центральном административном округе эта цифра доходит до 50%, то при строительстве гостиницы «дележка с городом» проходит совсем по другим правилам. «В этом случае может быть два варианта, — говорит Владлен Волошин. — Либо инвестор получает от города 50% и еще 50% выкупает по инвестиционной стоимости, либо просто выкупает право аренды участка и получает в свое распоряжение все 100% площадей. Второй путь дешевле, поэтому им все и пользуются». Таким образом, строительная компания, строя жилой дом под видом гостиницы, не только существенно экономит на доле города и инфраструктуре, но и получает возможность в процессе строительства серьезно повысить рентабельность своих инвестиций.

Читайте также  В здании на Малой Сухаревской площади появится гостиница Golden Tulip

Как ни странно, городские власти не видят в использовании данной схемы никаких нарушений. «Используя эту схему, инвестор повышает прибыльность проекта для себя, — сказал RBC daily депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов. — В том случае, если инвестор просто повышает уровень своей прибыли, — ну и Бог с ним. А вот если он начинает получать сверхприбыль, это надо пресекать. Например, требовать доплатить. Политика должна быть гибкой». Изменение уровня прибыльности проекта в данном случае происходит довольно существенное. Напомним, что срок окупаемости гостиницы составляет от семи лет. Жилой дом окупается еще на стадии строительства. «Вообще, необходимо понимать, что инвестор в данном случае обманывает не город, а своих коллег-конкурентов, — говорит Михаил Москвин-Тарханов. — Он же наверняка получает участок по тендеру, в котором участвует не только он. К этому тендеру выставляются определенные условия, которые все должны выполнить. А если объект из гостиницы превращается в жилой дом, условия конкурса нарушаются, что создает основания для его отмены. Но мы не должны при всем при этом ставить инвестора в слишком жесткие условия: он должен быть свободным на рынке. Но если он изначально задумал такую схему, то это необходимо рассматривать как обман и пресекать». Очевидно, что отличить замышляемое злодеяние от решения, принятого по ходу строительства, в данном случае невозможно.

Читайте также  В Москве с начала года введено шесть гостиниц на 547 номеров

По мнению г-на Волошина, данный путь доступен далеко не всем. «Выстроить такую схему может только компания, обладающая серьезным административным ресурсом», — считает он. Впрочем, это очевидно — город должен будет закрыть глаза на недополученные средства и согласовать изменение категории помещения. «В этой схеме есть определенный элемент лукавства с городом, но городские власти закрывают на это глаза», — говорит Олег Репченко.